GESCHÄFTS BERICHT 2025
BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2025 Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Mitgliedschaften und Beteiligungen Veröffentlichung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Unsere gewählten Vertreter*innen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Aufsichtsrat•Vorstand........................................................... 9 BerichtdesAufsichtsrats......................................................... 11 Bericht der Geschäftsleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Aufbau und Struktur der genossenschaftlichen UnternehmensgruppeBauvereinzuLünen......................................... 17 Bestandsverwaltung............................................................. 19 Jahresabschluss 2025 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 BAUVEREIN ZU LÜNEN EG Lagebericht 2025 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.GegenstanddesUnternehmens................................................. 25 2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . 27 3. Geschäftsverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4.DarstellungderLage........................................................... 33 5. Risiko- und Chancenbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 6. Prognosebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Aktiva.......................................................................... 50 Passiva......................................................................... 51 Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2025 1.AllgemeineAngaben........................................................... 55 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 3.AngabenzurBilanz............................................................ 59 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 5. Sonstige Angaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 6. Beteiligungsverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Aufsichtsrat•Vorstand........................................................... 71 2 G B
BAUVEREIN ZU LÜNEN KONZERN Konzern-Lagebericht2025........................................................ 73 1.GegenstanddesKonzerns...................................................... 75 2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . 76 3. Geschäftsverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 4.DarstellungderLage........................................................... 83 5. Risiko- und Chancenbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 6. Prognosebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Aktiva.......................................................................... 102 Passiva......................................................................... 103 Konzern Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2025 1.AllgemeineAngaben........................................................... 107 2.AngabenzumKonsolidierungskreis.............................................. 108 3.AngabenzudenKonsolidierungsmethoden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 4. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 5.AngabenzurBilanz............................................................ 115 6. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 7. Sonstige Angaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Aufsichtsrat•Vorstand........................................................... 131 3 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen GESCHÄFTS BERICHT 2025
GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN BAUVEREIN ZU LÜNEN EG Gründung: 29. April 1906 in Lünen Eintragung Genossenschaftsregister: 29. August 1906 • GnR. 457 Amtsgericht Dortmund BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS GMBH Gründung: 28. August 1989 Eintragung Handelsregister: 5. Dezember 1989 • HRB 17238 Amtsgericht Dortmund BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS GMBH Gründung: 4. Oktober 1994 Eintragung Handelsregister: 28. November 1994 • HRB 17345 Amtsgericht Dortmund BAUVEREIN ZU LÜNEN BETEILIGUNGS GMBH Gründung: 19. Dezember 2006 Eintragung Handelsregister: 5. Februar 2007 • HRB 20209 Amtsgericht Dortmund BAUVEREIN ZU LÜNEN FAZ-GMBH Gründung: 17. Juni 2009 Eintragung Handelsregister: 23. Juli 2009 • HRB 22225 Amtsgericht Dortmund SITZ DER UNTERNEHMEN Lange Straße 99, 44532 Lünen Telefon 02306 20211-0 • Telefax 02306 20211-31 4
MITGLIEDSCHAFTEN UND BETEILIGUNGEN Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. Düsseldorf (wohnungs- und immobilienwirtschaftlich regionaler Interessen- und Prüfungsverband) GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Berlin Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. Düsseldorf Dortmunder Volksbank eG Dortmund EBZ Service-GmbH Bochum Förderverein für die Aus- und Fortbildung im Europäischen Bildungszentrum e. V. Bochum Forschungsgesellschaft für Genossenschaftswesen Münster e. V. Münster Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem Gebiet des Siedlungs- und Wohnungswesens e. V. Münster Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Berlin DESWOS – Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Köln Wohnen in Genossenschaften e. V. Münster Industrie- und Handelskammer zu Dortmund Dortmund Handwerkskammer Dortmund Dortmund BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. Berlin 5 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
Die Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2024 der Genossenschaft erfolgte im Januar 2026 VERÖFFENT LICHUNG 6
UNSERE GEWÄHLTEN* VERTRETER*INNEN BEZIRK STADTMITTE SÜGGEL WEST Britta Freytag Dennis Gentsch Melanie Heldt Sabine Jasperneite Tim-Niklas Kappelhoff Heinrich Kröger Sabine Rodorff BEZIRK STADTMITTE SÜGGEL OST Frederik Bartsch Ulrich Fehring Birgit Hasenpusch Finn Löffler Katharina Vetter Margret Zolper LÜNEN-MITTE OSTERFELD Kerstin Brunn Christian Döpper Gabriele Dornau Andreas Feldmann Hartmut Hausmann Norbert Kulokzik Carl Schulz-Gahmen Klaus Trencsik Christian Voß Werner Voß STADTMITTE ZENTRUM Heribert Epping Dieter God Gisbert Gössing Reiner Horstmann Nils Lewandowski Beate Mehring Dörte Sancken Wolfgang Teuber Ilse Vetter LÜNEN-SÜD HORSTMAR Heidi Burek Boris Deuter Susanne Lenz Jürgen Lewandowski Michael Meyer Marita Pechr Alexander Zaremba GAHMEN DORTMUND-DERNE Jürgen Güntermann Jens Hebebrand Thomas Kamm Ralf Kräkel Matthias Zaremba LÜNEN-NORD WETHMAR Lara Block Wilhelm Blomenkemper Thorsten Fritsch Thomas Göcke Ute Gössing Ulrich Gunnemann Christel Kortländer Benno Rehfeuter Verena Richter Sina Schulze Karl Schürmann Till Peter Ströhlein Wilfried Weineck BRAMBAUER Cornelia Ahlers Daniela Böhme Bärbel Klaas Helmut Müller Detlef Rempe Melanie Weiland Wilfried Weiland WERNE-STOCKUM Ralf Fohrmann Christopher Gunnemann Katharina Kirschner Celina Lehnschmidt HAMM BÖNEN Meike Kappelhoff Klaus-Dieter Thiem Hans-Jürgen Wessels DORTMUNDBÖVINGHAUSEN Jürgen Köhn Wolfgang Lewandowski Waldemar Paluch UNNA KAMEN SELM Melanie Bösken Matthias Brandt Sandra Schlüter *gewählt Mai 2025 7 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
AUFSICHTS SRAT VORSTAND
AUFSICHTSRAT Tanja Pamp Vorsitzende B.A. Real Estate | Immobilienkauffrau Matthias Beyer stellv. Vorsitzender Account Manager Michael Bartsch Rentner Olaf Bromorzki Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Christian Dieckmann Rechtsanwalt und Notar Philipp Grünewald (bis 25.06.2025) Steuerberater Michael Meyer Rentner Uwe Ostermann Diplom-Ingenieur | Statiker Sabine Rodorff (bis 25.06.2025) Rentnerin Anna Trillmann (ab 25.06.2025) Wirtschaftsprüferin | Steuerberaterin Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. VORSTAND Carsten Unterberg Vorstand hauptamtlich Stephan Heupel Vorstand hauptamtlich Carlo Schlüter Selbstständiger Versicherungskaufmann nebenamtlich Die Mitglieder des Vorstands sind gleichzeitig Geschäftsführer der Tochter-/EnkelinnenGmbHs der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen. Lünen, 31. März 2026 Der Vorstand Unterberg Heupel Schlüter 9 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
BERICHT AUFSICHTS RAT
BERICHT DES AUFSICHTSRATS ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2025 DER AUFSICHTSRAT hat die ihm nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen sowie der Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat die Geschäftsführung unter Beachtung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) regelmäßig überwacht. Insbesondere achtet er darauf, dass der genossenschaftliche Förderauftrag für die Mitglieder bestmöglich erfüllt wird. In gemeinsamen Beratungen von Aufsichtsrat und Vorstand sowie Geschäftsführung, in Aufsichtsratssitzungen, in Arbeitssitzungen des Prüfungsausschusses sowie des Bau- und Wohnungsausschusses, ließ sich der Aufsichtsrat über alle relevanten Angelegenheiten der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen unterrichten. Die letzte ordentliche Vertreterversammlung der Genossenschaft Bauverein zu Lünen eG fand am 25.06.2025 statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2024 und dem Geschäftsbericht 2024 des Vorstands erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Die letzten ordentlichen Gesellschafterversammlungen der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs GmbH Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs GmbH Bauverein zu Lünen Beteiligungs GmbH Bauverein zu Lünen FAZ-GmbH fanden jeweils am 22.11.2025 statt. Die im Zusammenhang mit den Jahresabschlüssen 2024 erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß, für jede Gesellschaft getrennt, gefasst. 11 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
DIE JAHRESABSCHLUSSPRÜFUNG für das Geschäftsjahr 2024 der Genossenschaft und der Tochter- und Enkelinnen-GmbHs wurde im Frühjahr 2025 durchgeführt. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf, stellte in seinen Prüfungsberichten vom 08.04.2025 fest, dass Vorstand bzw. Geschäftsführer und Aufsichtsrat den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen nachgekommen sind. Alle Prüfungen wurden nach § 53 GenG durchgeführt, d. h. neben den Jahresabschlüssen wurde in allen Fällen u. a. auch die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung in die Prüfung einbezogen. DIE WIRTSCHAFTLICHE LAGE der Unternehmen ist auch im Geschäftsjahr 2025 insgesamt zufriedenstellend. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Die Liquiditätslage ist stabil. Verstöße gegen gesetzliche und satzungsmäßige Vorschriften wurden nicht festgestellt. Die Risikovorsorge nach dem KonTraG und TransPuG wurde für 2025 beachtet. DIE BILANZEN, die Gewinn- und Verlustrechnungen sowie die Anhänge und die Geschäftsberichte einschließlich Lageberichte 2025 des Vorstands bzw. der Geschäftsführer wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Es ergaben sich dazu keine Bemerkungen. DER AUFSICHTSRAT erklärt sich mit den Vorlagen einverstanden. Er schließt sich den Ergebnisverwendungsvorschlägen von Vorstand und Geschäftsführung an. Hinsichtlich der Bauverein zu Lünen eG empfiehlt der Aufsichtsrat der Vertreterversammlung die Annahme des Jahresabschlusses 2025 und beantragt, dem Vorstand Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand bzw. den Geschäftsführern und ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die erfolgreiche Tätigkeit. Lünen, im April 2026 Die Vorsitzende des Aufsichtsrates Tanja Pamp 12
BERICHT DER GESCHÄFTSLEITUNG 2025 POLITISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 2025 Die politischen Rahmenbedingungen haben die Geschäftstätigkeit der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen im Jahr 2025 maßgeblich beeinflusst. Als lokal verankerte Wohnungsgenossenschaft mit einem klaren sozialen Auftrag war das Unternehmen von wohnungs-, sozial- und klimapolitischen Entscheidungen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene betroffen. Die anhaltend angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten führte auch 2025 dazu, dass Bund und Länder hohe Erwartungen an gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen richteten. Wohnungsgenossenschaften wie der Bauverein zu Lünen wurden dabei als verlässliche Akteure für dauerhaft bezahlbaren Wohnraum wahrgenommen. Förderinstrumente für Neubau, Bestandserhalt und Modernisierung bildeten eine wichtige Grundlage für Investitionsentscheidungen. Gleichzeitig erschwerten gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie zunehmende regulatorische Anforderungen die wirtschaftliche Umsetzung insbesondere von Neubauvorhaben. Im Bereich des Mietrechts blieb der politische Rahmen restriktiv. Maßnahmen zur Begrenzung von Mietsteigerungen und zum Schutz der Mieterinnen und Mieter entsprachen grundsätzlich dem genossenschaftlichen Selbstverständnis des Bauvereins zu Lünen. Dennoch führten die begrenzten Ertragsspielräume in Verbindung mit steigenden Bewirtschaftungs- und Investitionskosten zu erhöhten Anforderungen an eine wirtschaftlich ausgewogene und langfristig tragfähige Unternehmenssteuerung. Ein weiterer wesentlicher Einflussfaktor war auch 2025 die Energie- und Klimapolitik im Gebäudesektor. Die steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und CO₂-Reduktion erhöhten den Investitionsbedarf im Bestand deutlich. Öffentliche Förderprogramme unterstützten die Umsetzung energetischer Maßnahmen, konnten die daraus resultierenden finanziellen und organisatorischen Belastungen jedoch nur teilweise kompensieren. Vor diesem Hintergrund gewann die strategische Planung von Modernisierungsmaßnahmen unter besonderer Berücksichtigung der Sozialverträglichkeit an Bedeutung. 13 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
AUSWIRKUNGEN DES WOHNUNGSBAU-TURBOS AUF DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT Mit dem zum 30. Oktober 2025 in Kraft getretenen sogenannten Wohnungsbau- Turbo (§ 246e BauGB) hat der Gesetzgeber ein Instrument zur Beschleunigung des Wohnungsbaus geschaffen. Kommunen wird befristet bis Ende 2030 die Möglichkeit eingeräumt, von bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen und Genehmigungsverfahren deutlich zu verkürzen. Ziel ist es, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten schneller zusätzlichen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Für Wohnungsunternehmen ergeben sich hieraus grundsätzlich erweiterte Handlungsspielräume. Insbesondere bei Nachverdichtungen, Aufstockungen, Umnutzungen sowie der Entwicklung innerstädtischer Flächen können Planungs- und Genehmigungszeiten reduziert und die zeitliche Kalkulierbarkeit von Projekten verbessert werden. Die tatsächlichen Effekte hängen jedoch wesentlich von der praktischen Anwendung durch die Kommunen ab. Da die Nutzung der Regelung im Ermessen der jeweiligen Kommune liegt, ist aufgrund unterschiedlicher personeller, organisatorischer und politischer Rahmenbedingungen von einer uneinheitlichen Anwendung auszugehen. Eine kurzfristig flächendeckende Beschleunigung von Wohnungsbauvorhaben ist daher nicht zu erwarten. Zudem adressiert der Bau-Turbo vorrangig das Planungs- und Genehmigungsrecht, nicht jedoch zentrale strukturelle Hemmnisse des Wohnungsbaus wie hohe Bau- und Finanzierungskosten, Fachkräftemangel oder begrenzte Fördermittel. Auch bei beschleunigten Verfahren bleibt die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Projekten ein entscheidender Faktor für deren Umsetzung. BAUPROJEKT LÜNEN, LANGE STR. Mit dem Bauvorhaben an der Lange Straße in Lünen realisiert die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen ein zentrales Entwicklungsprojekt in innerstädtischer Lage. Das Projekt umfasst zwei funktional getrennte, jedoch städtebaulich miteinander verzahnte Gebäude, die Wohnen, Verwaltung und Dienstleistungsangebote sinnvoll kombinieren. Im Rahmen des Wohnungsneubaus entstehen 61 barrierefreie Wohnungen in zentraler Stadtlage. Das Wohnungsangebot trägt insbesondere dem steigenden Bedarf an barrierearmem, innenstadtnahem Wohnraum Rechnung. Der Bezug der ersten Wohnungen erfolgte im Herbst 2025, der vollständige Bezug ist im Sommer 2026 vorgesehen. Ergänzend wird ein separates Wohn- und Geschäftshaus errichtet. In diesem Gebäude wird die Verwaltung der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen untergebracht. Darüber hinaus sind hier eine Wohngruppe, eine Bürofläche zur Fremdvermietung sowie ein Rechtsanwaltsbüro vorgesehen. Durch diese Nutzungsmischung wird die Funktion des Standorts als innerstädtischer Arbeits- und Dienstleistungsort nachhaltig gestärkt. Die Fertigstellung des Wohn- und Geschäftshauses ist für das Frühjahr 2027 geplant. 14
Mit der räumlichen Trennung von Wohngebäude und Wohn- und Geschäftshaus wird eine klare funktionale Gliederung des Quartiers erreicht. Gleichzeitig entstehen kurze Wege, betriebliche Synergien und eine hohe Aufenthaltsqualität. Das Projekt leistet damit nicht nur einen Beitrag zur Wohnraumversorgung, sondern auch zur Belebung und Weiterentwicklung der Innenstadt von Lünen. MODERNISIERUNGEN BEBELSTR./VON-BORN-STR. Mit der geplanten umfassenden energetischen Modernisierung der Gebäude in der Bebelstraße 58 und 60, Bebelstraße 62 und 64 sowie der Von-Born-Straße 31, 33 und 35 setzt die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen einen weiteren wichtigen Schritt zur nachhaltigen Weiterentwicklung ihres Wohnungsbestandes. Der Beginn der Maßnahmen ist für das Frühjahr 2026 vorgesehen. Ziel ist es, die Gebäude energetisch zukunftsfähig auszurichten, den Energieverbrauch dauerhaft zu senken und gleichzeitig den Wohnkomfort nachhaltig zu verbessern. Damit werden sowohl klimapolitische Anforderungen als auch der genossenschaftliche Anspruch an qualitativ hochwertiges und bezahlbares Wohnen berücksichtigt. Im Mittelpunkt stehen umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen an den Gebäudehüllen, durch die der Wärmeverlust signifikant reduziert wird. Ergänzend erfolgt die Umstellung der Wärmeversorgung auf eine klimaneutrale Beheizung mittels Wärmepumpen, wodurch der CO₂-Ausstoß der Gebäude dauerhaft gesenkt und die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern weiter reduziert wird. Darüber hinaus werden bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität umgesetzt. Hierzu zählen insbesondere der Anbau von Balkonen, Erweiterungen der Badezimmer sowie die Nachrüstung von Aufzügen, wodurch die Barrierearmut der Gebäude deutlich erhöht wird. Die Umsetzung der Maßnahmen erfolgt unter Einbindung öffentlicher Fördermittel. Durch die Kombination aus Förderdarlehen und Zuschüssen wird eine wirtschaftlich tragfähige und zugleich sozialverträgliche Umsetzung der Maßnahmen sichergestellt. Mit der Kombination aus energetischer Sanierung, moderner Heiztechnik, baulicher Aufwertung und öffentlicher Förderung schafft der Bauverein zu Lünen die Grundlage für eine langfristig wirtschaftliche Nutzung der Gebäude. Gleichzeitig wird ein nachhaltiges, zukunftsfähiges Wohnangebot gesichert, das einen wichtigen Beitrag zur Klimastrategie des Unternehmens und zur stabilen Wohnraumversorgung in Lünen leistet. 15 Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
HOHE INVESTITIONEN IN DEN BESTAND ÜBER DIE LAUFENDE INSTANDHALTUNG HINAUS Die langfristige Sicherung und Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes bleibt ein zentraler strategischer Schwerpunkt der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe. Neben der laufenden Instandhaltung wurden im Berichtsjahr erneut erhebliche Investitionen in den Bestand getätigt, die deutlich über den reinen Substanzerhalt hinausgehen und auf eine nachhaltige, zukunftsfähige Ausrichtung der Gebäude abzielen. Im Fokus standen dabei insbesondere Maßnahmen zur Modernisierung der technischen Gebäudeausstattung. So werden bestehende Heizungsanlagen schrittweise durch moderne, energieeffiziente Wärmepumpensysteme ersetzt. Diese Investitionen dienen der dauerhaften Reduzierung von CO₂-Emissionen, der Verringerung der Abhängigkeit von fossilen Energieträgern sowie der Stabilisierung der Energiekosten für die Bewohnerinnen und Bewohner. Gleichzeitig leisten sie einen wichtigen Beitrag zur Erfüllung steigender gesetzlicher und klimapolitischer Anforderungen im Gebäudesektor. Ein weiterer Investitionsschwerpunkt lag auf der Erneuerung und Modernisierung von Aufzugsanlagen. Durch den Austausch veralteter Technik wird sowohl die Betriebssicherheit als auch die Verfügbarkeit der Aufzüge verbessert. Diese Maßnahmen erhöhen die Barrierefreiheit der Gebäude und sichern deren langfristige Nutzbarkeit insbesondere für ältere Menschen sowie für Haushalte mit eingeschränkter Mobilität. Neben den gebäudetechnischen Maßnahmen wurden gezielt auch Investitionen in das Wohnumfeld vorgenommen. Dazu zählen unter anderem die Neugestaltung von Spielplätzen und die funktionale Verbesserung von Müllplätzen, beides erhöht die Aufenthaltsqualität im direkten Wohnumfeld. Die neuen Müllplätze werden den hygienischen und gestalterischen Anforderungen besser gerecht. Eine aufgeräumte und klar strukturierte Wohnumgebung trägt wesentlich zur Wertstabilität der Quartiere und zur Zufriedenheit der Bewohnerinnen und Bewohner bei. Die hohen Investitionen in den Bestand unterstreichen den strategischen Anspruch der Genossenschaft, Wohnraum nicht nur zu erhalten, sondern kontinuierlich an veränderte technische, ökologische und gesellschaftliche Anforderungen anzupassen. Damit werden sowohl die langfristige Wirtschaftlichkeit des Bestandes als auch die Attraktivität und Bezahlbarkeit des Wohnens für die Mitglieder gesichert. 16
17 AUFBAU UND STRUKTUR DER GENOSSENSCHAFTLICHEN UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN Wie gewohnt berichten wir an dieser Stelle über die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen, bestehend aus: BAUVEREIN ZU LÜNEN EG Vermietungsgenossenschaft BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS GMBH 100%ige Tochter der Vermietungsgenossenschaft BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS GMBH Enkelin der Vermietungsgenossenschaft durch eine 100%ige Beteiligung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs GmbH BAUVEREIN ZU LÜNEN BETEILIGUNGS GMBH Enkelin der Vermietungsgenossenschaft durch eine 100%ige Beteiligung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs GmbH BAUVEREIN ZU LÜNEN FAZ-GMBH Enkelin der Vermietungsgenossenschaft durch eine 100%ige Beteiligung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs GmbH DIE BAUVEREIN ZU LÜNEN BETEILIGUNGS GMBH ist gemeinsam mit der WBG Lünen zu gleichen Anteilen an der GbR Rathaus Lünen beteiligt. Diese hat zum 31.12.2002 im Wege des Erbbaurechtes das Rathaus der Stadt Lünen übernommen und dieses für die Dauer von 27 Jahren an die Stadt Lünen vermietet. DIESE UNTERGLIEDERUNG der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen ist nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sowohl aus steuerlichen Gründen als auch aus Gründen der Zweckmäßigkeit durchgeführt worden. Durch diese von uns entwickelte Strukturierung sind eine Optimierung der steuerlichen Belastung einerseits sowie die Schaffung von überschaubaren Tätigkeitsfeldern andererseits entstanden. Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
18 BESTANDSV DIE BESTIMMENDE FUNKTION der Mitglieder der Genossenschaft bleibt durch die bestehende Personalunion von Aufsichtsrat und Vorstand bzw. Geschäftsführung auch in der Tochter-/Enkelinnengesellschaft zuverlässig gewährleistet. Die Unternehmenspolitik ist nach wie vor am Genossenschaftsgesetz unter Beachtung des Fördergrundsatzes ausgerichtet. Alle Unternehmen erfüllen ihren Auftrag zugunsten unserer Mitglieder. Willensbildungen sind mit den gewählten Vertretern und dem Aufsichtsrat abgestimmt. DIE ENTWICKLUNG unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe war weiterhin positiv. Das erfolgreiche Berichtsjahr 2025 spiegelt sich in den Jahresabschlüssen der Genossenschaft und ihrer Tochter-/Enkelinnengesellschaft wider. Die planmäßigen Ergebnisse haben sich auf gutem Niveau gefestigt. Detaillierte Angaben dazu finden sich in den Lageberichten auf den folgenden Seiten. DIE ARBEIT der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zeigt, dass wir den genossenschaftlichen Auftrag der Förderung unserer Mitglieder gewissenhaft umsetzen. Wir wollen auch in Zukunft in diesem Sinne für unsere Mitglieder aktiv sein. Ganz deutlich ist: Die Mitgliedschaft in unserer Genossenschaft ist mit dem Eigentum am selbstgenutzten Wohnraum vergleichbar. Genossenschaftsrechtlich erworbenes Eigentum ist dabei kein Eigentum zweiter Klasse, sondern bietet gleichermaßen Sicherheit und Kontinuität.
19 BESTANDS VERWALTUNG BESTANDSVERWALTUNG ENDE 2025 VERWALTETEN WIR einen unternehmenseigenen Bestand von: 5.568 Genossenschaftswohnungen 4.040 Garagen/Einstellplätze 178 gewerbliche Einheiten, darunter: 4 Kindergärten/Kindertageseinrichtungen 3 Senior*innenresidenzen 1 Polizeiinspektion 1 Verwaltungsgebäude 1 Bauhof Von den 5.568 Genossenschaftswohnungen sind 985 Wohnungen öffentlich gefördert, darunter 70 Altenwohnungen. DER ÜBERWIEGENDE TEIL DES GRUNDBESITZES der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen besteht aus zwei- und dreigeschossigen Wohnquartieren mit Hausgärten und großzügigen Grünanlagen. Den Kindern unserer Wohnanlagen stehen rund 70 Spiel- und Bolzplätze in unterschiedlichen Größen zur Verfügung. Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
20 5.568 Genossenschaftswohnungen 4.040 Garagen/Einstellplätze 178gewerbliche Einheiten darunter Kindergärten Kindertageseinrichtungen 3 Senior*innenresidenzen 1 Polizeiinspektion 1 Verwaltungsgebäude 1 Bauhof 4
21 JAHRESABSCHLUSS 2025 NACHFOLGEND HABEN WIR DEN JAHRESABSCHLUSS der Bauverein zu Lünen eG und den konsolidierten Jahresabschluss der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen aufgeführt. ZUR BESSEREN ÜBERSICHTLICHKEIT hat sich die Geschäftsleitung entschieden, auf den Abdruck der Einzelabschlüsse der Tochter- und Enkelinnenunternehmen zu verzichten und dafür eine freiwillige Konsolidierung der Unternehmensgruppe durchzuführen. Dieser konsolidierte Jahresabschluss beinhaltet alle Unternehmen und wurde im Rahmen einer Jahresabschlussprüfung in Anlehnung an § 53 GenG durch den Genossenschaftsverband geprüft. Geschäftsbericht 2025 | Bauverein zu Lünen
BERICHT LAGE
BAUVEREIN ZU LÜNEN EG LAGEBERICHT 2025 1. Gegenstand des Unternehmens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen . . . . . . . . 27 3. Geschäftsverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4. DarstellungderLage.................................... 33 4.1 Ertragslage.......................................... 33 4.2 Vermögenslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4.3 Finanzlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 4.4 Leistungsindikatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 5. Risiko- und Chancenbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.1 Risiken der künftigen Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.2 Chancen der künftigen Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6. Prognosebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 23
GEGEN STAND
GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS GEGENSTAND DER BAUVEREIN ZU LÜNEN EG sind die Errichtung und Bewirtschaftung sowie der Erwerb, die Veräußerung, die Vermittlung und die Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Kerntätigkeitsfeld ist die Errichtung und Vermietung von Wohnungen und Häusern in Lünen sowie im näheren Umfeld. 1 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 25
RAHMEN BEDING UNGEN 26
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN RAHMENBEDINGUNGEN Die deutsche Wirtschaft hat sich 2025 nach zwei Rezessionsjahren leicht erholt. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 0,2 %, kalenderbereinigt um 0,3%. Treiber waren vor allem höhere Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates. Die Exportwirtschaft blieb unter Druck – insbesondere durch US‑Zölle, die Euro-Aufwertung und zunehmende Konkurrenz aus China. Auch die Investitionstätigkeit blieb schwach. Im europäischen Vergleich lag Deutschland erneut im hinteren Feld. Länder wie Polen oder Spanien verzeichneten deutlichere Wachstumsimpulse, während Deutschland am unteren Ende rangiert. Die gesamtwirtschaftliche Bruttowertschöpfung sank 2025 leicht um 0,1 %. Das Produzierende Gewerbe verzeichnete ein Minus von 1,0 %, besonders in Automobilindustrie, Maschinenbau und energieintensiven Industrien. Das Baugewerbe blieb in einer schwierigen Lage, die Wertschöpfung sank um 3,6 %. Der Tiefbau zeigte positive Tendenzen. Im Dienstleistungssektor entwickelten sich Handel, Verkehr, Gastgewerbe sowie Information und Kommunikation positiv. Unternehmensnahe Dienstleistungen verzeichneten dagegen leichte Rückgänge. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft steigerte ihre Bruttowertschöpfung im Vorjahresvergleich um 0,5 % und trägt stabil zur Gesamtwirtschaft bei. Die Zahl der Erwerbstätigen stagnierte 2025 bei 46 Millionen Personen. Der zuvor langjährige Beschäftigungsanstieg endete. Höhere Erwerbsbeteiligung und Zuwanderung konnten die demografischen Rückgänge nur teilweise ausgleichen. Die Arbeitslosenquote lag bei 6,3 %. Der Fachkräftemangel bleibt ein strukturelles Problem, insbesondere in Logistik und freien Berufen. Die Inflation lag 2025 bei durchschnittlich 2,2 %. Die Baupreise bleiben trotz sinkender Energiepreise hoch und steigen stärker als die allgemeine Teuerung. Besonders Ausbaugewerke und technische Anlagen trugen zum Preisdruck bei. Seit 2021 sind die Wohnungsbauinvestitionen real um rund 20% gefallen. Auch 2025 sank die Zahl der Baufertigstellungen deutlich. Die Baugenehmigungen stiegen wieder leicht (+11 %), bleiben aber weit unter früheren Niveaus. Eine Trendwende wird frühestens ab 2027 erwartet. 2 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 27
DIE STADT LÜNEN sowie das dazugehörige Kreisgebiet bieten ein zufriedenstellendes Umfeld für den Mietwohnungsbau. Die unmittelbare Nachbarschaft zum Großraum Dortmund hat positiven Einfluss auf die Vermietbarkeit von Wohnimmobilien. Derzeit übersteigt die Nachfrage das Mietwohnungsangebot in der Region. Es ist daher davon auszugehen, dass das Leerstandsrisiko dauerhaft gering bleiben wird. DIE ENTWICKLUNG DER EINWOHNER*INNENZAHL in Lünen zeigt in den letzten 10 Jahren eine gleichbleibende Tendenz. Das statistische Landesamt von NordrheinWestfalen (IT.NRW) hat für die Stadt Lünen und die Nachbarstadt Dortmund eine Modellrechnung der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung für den Zeitraum von 2021 bis 2050 erstellt. Danach ist zu erwarten, dass die Einwohner*innenzahl der Stadt Lünen in diesem Zeitraum voraussichtlich um ca. 3,4 % fallen wird. Eine deutlich geringere Abnahme wird in Dortmund erwartet, wonach die Bevölkerung im gleichen Zeitraum um ca. 0,6% fallen wird. Durch die Nähe zum Großraum Dortmund und dem aktuellen Wohnraumbedarf wird das Gebiet, auf dem die Genossenschaft tätig ist, jedoch auch langfristig ein attraktiver und gut nachgefragter Wohnstandort bleiben. 28
GESCHÄFTSVERLAUF BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG Die Entwicklung des Wohnungsbestands und der anderen bewirtschafteten Einheiten im Jahr 2025 zeigt die nachfolgende Tabelle: Wohnungen Garagen/ Einstellplätze Gewerbliche Einheiten Häuser Bestand am 31.12.2024 5.296 2.134 3 779 Zugang 2025 22 21 0 2 Abgang 2025 2 1 0 1 Bestand am 31.12.2025 5.316 2.154 3 780 Die gesamte Wohn-/Nutzfläche beläuft sich auf 373.834,86 m². DER ÜBERWIEGENDE TEIL des Bestands befindet sich in Lünen. Der Abgang ist auf den Verkauf eines Objektes in Lünen, Dorfstraße 91, zurückzuführen. Mit Fertigstellung des bestandsersetzenden Neubaus in Dortmund-Bövinghausen, Neptunstraße 2/4, wurden 22 Wohnungen und 21 Tiefgaragenstellplätze in die Vermietung übernommen. Von den 5.316 Wohnungen sind 883 Wohnungen öffentlich gefördert. KLIMASTRATEGIE Die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen erstellt eine Emissionsbilanz. Neben den Wohngebäuden werden auch gewerbliche Immobilien sowie die eigenen Geschäftsgebäude und der Fuhrpark mit einbezogen, sodass eine vollständige Unternehmensbilanz (Corporate Carbon Footprint) erstellt wird. Die Aktualisierung erfolgt jährlich. Das gesamte Portfolio wurde analysiert und in erforderliche Maßnahmen kategorisiert. Die wesentlichen Kategorien sind die Erneuerung der vorhandenen Heizungsanlagen, Sanierung von Hülle und Heizung der Gebäude sowie der bestandsersetzende Neubau. In Abstimmung mit dem Aufsichtsrat wurde eine Umsetzungsstrategie entwickelt. Diese wird regelmäßig überprüft und den Marktbedingungen angepasst. Von besonderer Bedeutung hierbei ist die Baupreisentwicklung, die Verfügbarkeit von Bauunternehmen und insbesondere die Finanzierungsbedingungen. Die Gesamtemissionen der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen belaufen sich klimabereinigt für das Jahr 2024 auf 12.585 t/CO₂äq (Vorjahr: 12.756 t/CO₂äq). Bezogen auf den Immobilienbestand ergibt sich klimabereinigt ein Wert von 29,4 kg CO₂äq/m² Wohn-/Nutzfläche im Jahr (Vorjahr: 29,8 kg CO₂äq/m²). Hierbei wurden die Wärmeerzeugung, die Warmwasserbereitung sowie der nach der marktbasierten Methode ermittelte Stromverbrauch für Scope 1, 2 und 3.3 berücksichtigt. Die Verringerung der Emissionen im Vorjahresvergleich ist im Wesentlichen auf die Sanierungstätigkeit im Bestand zurückzuführen. 3 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 29
GESCHÄFTS VERLAUF 30
NEUBAUTÄTIGKEIT Das Jahr 2025 war geprägt von umfangreichen Neubauaktivitäten. Im Baugebiet Lünen, Lange Straße 100, wurde der Bau von fünf Häusern mit insgesamt 61 Wohnungen und einer vermietbaren Fläche von 5.144 m² planmäßig fortgeführt. Die vollständige Fertigstellung der Gesamtmaßnahme wird 2026 erwartet. Auch beim bestandsersetzenden Neubau in Dortmund Bövinghausen gab es deutliche Fortschritte: Der zweite Bauabschnitt wurde im Frühjahr 2025 abgeschlossen. Insgesamt wurden 22 Wohnungen sowie 21 Stellplätze in die Vermietung übergeben. Das Gebäude konnte vollständig vermietet werden. Der Baubeginn des dritten Bauabschnittes erfolgt im Sommer 2026. MODERNISIERUNG/INSTANDHALTUNG Das abgelaufene Geschäftsjahr 2025 war geprägt durch eine umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit, bei der die Bauverein zu Lünen eG mitunter einige sehr komplexe Maßnahmen aufgelegt hat. Diese Maßnahmen dienten zur Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit der Bestände sowie dem angestrebten Ziel der Klimaneutralität 2045. Die gezielte Bestandspflege wird weiterhin mit hohem Stellenwert fortgeführt, wobei der neue Fokus auf der Klimaneutralität 2045 liegt, um auch nachhaltig erfolgreich agieren zu können. Diese Bestandspflege bezieht sich nicht nur auf Wohnungen, sondern auch auf Häuser und das gesamte Wohnumfeld sowie Quartiere. In den Jahren 2024 und 2025 wurden umfassende energetische Modernisierungen an mehreren Wohnobjekten durchgeführt. Betroffen waren die Liegenschaften in Lünen (Schachtweg 27–31 und 45–47) sowie in Bönen (Hellweg 44–47 und 51–58). Insgesamt wurden vier Häuser mit insgesamt 78 Wohnungen modernisiert. Die Maßnahmen umfassten unter anderem die Wärmedämmung der Gebäudehülle, die Umstellung auf eine CO₂‑neutrale Beheizung mittels Luft‑Wärme‑Pumpen sowie die Vorsetzung neuer Balkonanlagen. Die anfallenden Gesamtkosten wurden als Anschaffungs- und Herstellungskosten im Anlagevermögen aktiviert; eine Verlängerung der Nutzungsdauer wurde berücksichtigt. Die vollständige Fertigstellung aller Arbeiten einschließlich der Außenanlagen erfolgte im Sommer 2025. IM GESCHÄFTSJAHR 2025 wurden als Aufwand für Instandhaltungskosten 20,31 €/m² (Vorjahr: 20,24 €/m²) erfasst. Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 31
VERMIETUNG Im Jahr 2025 betrug die Fluktuationsquote 7,20 % (Vorjahr 6,61 %) des Wohnungsbestands. Die wesentlichen Ursachen für die Fluktuation waren: Tod der Mieterin/des Mieters, Umsiedlung in ein Alten- oder Pflegeheim, Änderung der persönlichen Verhältnisse. Die Leerstandsquote betrug am 31.12.2025 insgesamt lediglich ca. 2,03 % (Vorjahr: ca. 1,94 %). Situationsbedingt war es auch für die Genossenschaft nicht möglich, ungewollte Leerstände zu vermeiden. Die Vermietungsquote liegt bei annähernd 100 %. In der langfristigen Betrachtung spiegelt sich dieses Ergebnis auch in den Erlösschmälerungen wider. Die ungewollten Leerstände im Geschäftsjahr sind im Wesentlichen auf Mieter*innenwechsel und Einzelmodernisierungsmaßnahmen zurückzuführen. Die je m² Wohnfläche zu bezahlende Nettokaltmiete lag durchschnittlich bei 5,96 €/m² im Monat (Vorjahr 5,64 €/m²). Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 69,1 T€ (Vorjahr: 74,0 T€) an Mietforderungen abgeschrieben. 32
2025 2025 2024 2024 Veränderung Ertragslage T€ % T€ % T€ Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit 37.487 96,5 35.469 94,0 2.018 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 204 0,5 172 0,5 32 Bestandsveränderungen -217 -0,5 856 2,2 -1.073 Gesamtleistung 37.474 96,5 36.497 96,7 977 Andere betriebliche Erträge 1.363 3,5 1.236 3,3 127 Betriebsleistung 38.837 100,0 37.733 100,0 1.104 Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit 21.140 54,4 20.957 55,5 183 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 6.606 17,0 6.397 17,0 209 Personalaufwand 149 0,4 149 0,4 0 Abschreibungen 4.264 11,0 4.213 11,2 51 Andere betriebliche Aufwendungen 344 0,9 379 1,0 -35 Zinsaufwand 3.144 8,1 3.063 8,1 81 Aufwendungen für die Betriebsleistung 35.647 91,8 35.158 93,2 489 Betriebsergebnis 3.190 8,2 2.575 6,8 615 Beteiligungs- und Finanzergebnis -216 -236 20 Neutrales Ergebnis -1 54 -55 Ergebnis vor Ertragssteuern 2.973 2.393 580 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 8 17 -9 Jahresüberschuss 2.965 2.376 589 DARSTELLUNG DER LAGE 4.1 ERTRAGSLAGE Die Ertragslage wurde nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet und stellt sich wie folgt dar: 4 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 33
DAS BETRIEBSERGEBNIS ist fast ausschließlich im Bereich der Bewirtschaftungstätigkeit entstanden. Die Umsatzerlöse aus Sollmieten betrugen im Geschäftsjahr 25.109 T€ (Vorjahr: 24.278 T€). Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf Mieterhöhungen nach dem Mietwertspiegel sowie auf Anpassungen bei Mieterwechseln und nach Modernisierung zurückzuführen. Belastungen waren auch 2025 durch Wohnungswechsel zu verzeichnen. DIE UMSATZERLÖSE aus anderen Lieferungen und Leistungen sind geprägt durch Wärmelieferungen für die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs GmbH. DIE AUFWENDUNGEN für Bewirtschaftungstätigkeit beinhalten neben angefallenen Betriebskosten Aufwendungen für die Instandhaltung in Höhe von 7.593 T€ (Vorjahr: 7.536 T€). Die Kosten der umfassenden energetischen Sanierungsmaßnahmen zur Erreichung der Klimaneutralität in 2045 wurden als nachträgliche Herstellungskosten der Gebäude aktiviert. Bei den Aufwendungen aus anderen Lieferungen und Leistungen werden die Kosten für die Geschäftsbesorgung ausgewiesen. DAS BETEILIGUNGS- UND FINANZERGEBNIS setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen: 2025 2024 Veränderung Zinserträge 58 59 -1 Erträge 58 59 -1 Bereitstellungszinsen 91 133 -42 Zinsen Inhaberschuldverschreibungen 62 44 18 Zinsen nicht ausgezahlte Dividende 88 87 1 sonstige Zinsaufwendungen 33 31 2 Aufwendungen 274 295 -21 Ergebnis -216 -236 20 34
DAS NEUTRALE ERGEBNIS setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen: 2025 2024 Veränderung Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des AV 209 182 27 Ausbuchung von Verbindlichkeiten 21 41 -20 Auflösung von Rückstellungen 25 30 -5 Erträge 255 253 2 Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des AV 11 0 11 Abschreibungen auf andere Forderungen 80 143 -63 Finanzierungskosten/Rechtsberatung 81 56 25 Kosten für Rückbau 82 0 82 Aufwendungen früherer Jahre 2 0 2 Aufwendungen 256 199 57 Ergebnis -1 54 -55 DIE BAUVEREIN ZU LÜNEN EG erzielte im Berichtsjahr einen Jahresüberschuss von 2.965 T€ und übertraf damit die prognostizierte Größe von 1.358,7 T€ deutlich. Diese positive Entwicklung ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die geplanten Instandhaltungsaufwendungen unterschritten werden konnten. Darüber hinaus führten Anpassungen an den aktuellen Mietwertspiegel zu höheren Mieterträgen als ursprünglich vorgesehen. Zusätzlich wirkten sich gestiegene sonstige betriebliche Erträge ergebnisverbessernd aus, insbesondere durch Einnahmen aus dem Verkauf von Anlagevermögen sowie durch Erstattungen von Instandhaltungskosten. Insgesamt stellt sich die Ertragslage damit deutlich besser dar als erwartet. Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 35
In den nachfolgenden Übersichten der Bilanz sind die einzelnen Posten nach ihren wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst: 4.2 VERMÖGENSLAGE Vermögensstruktur Geschäftsjahr T€ Vorjahr T€ Veränderung T€ Anlagevermögen langfristig Sachanlagen 246.859 236.241 10.618 Finanzanlagen 29.975 29.975 0 276.834 266.216 10.618 Umlaufvermögen einschl. RAP lang- und mittelfristig Forderungen gg. verb. Unternehmen 11.500 11.500 0 kurzfristig Unfertige Leistungen und and. Vorräte 11.949 12.403 -454 Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1.439 2.016 -577 Übrige Aktiva 357 625 -268 13.745 15.044 -1.299 Bilanzsumme 302.079 292.760 9.319 Kapitalstruktur Geschäftsjahr T€ Vorjahr T€ Veränderung T€ Eigenkapital langfristig Geschäftsguthaben d. verbl. Mitglieder 9.764 9.839 -75 Ergebnisrücklagen 93.141 90.635 2.506 Bilanzgewinn 372 492 -120 103.277 100.966 2.311 Fremdkapital einschl. RAP lang- und mittelfristig Anleihen 2.261 2.112 149 Verbindlichkeiten a. d. Dauerfinanzierung 170.667 163.367 7.300 Verbindlichkeiten ggü. Mitgliedern 4.536 4.522 14 RAP 2.833 1.319 1.514 180.297 171.320 8.977 kurzfristig Erhaltene Anzahlungen 13.390 13.101 289 Zur Ausschüttung vorgesehener Bilanzgewinn 193 144 49 Übrige Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Geschäftsguthaben 4.922 7.229 -2.307 18.505 20.474 -1.969 Bilanzsumme 302.079 292.760 9.319 36
DIE BILANZSUMME hat sich gegenüber dem Vorjahr um 9.319 T€ auf einen Wert von 302.079 T€ erhöht. Bei den Sachanlagen standen den Investitionen in Neubau und energetischen Sanierungen von 14.928 T€ planmäßige Abschreibungen von 4.264 T€ und Buchwertabgänge von 46 T€ gegenüber. Bei den Finanzanlagen handelt es sich zum größten Teil mit 29.975 T€ um Anteile an verbundenen Unternehmen. Unter den unfertigen Leistungen werden 11.872 T€ noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten gegenüber den Mieterinnen und Mietern ausgewiesen. DAS LANGFRISTIGE EIGENKAPITAL erhöhte sich aufgrund des nicht zur Ausschüttung vorgesehenen Teils des Jahresüberschusses um 2.311 T€ auf 103.277 T€. Damit beläuft sich die Eigenkapitalquote auf 34,19 % im Vergleich zum Vorjahr mit 34,49 %. Bei den ausgewiesenen Anleihen handelt es sich um Inhaberschuldverschreibungen. Die Laufzeiten betragen zwei, drei oder fünf Jahre. DIE VERBINDLICHKEITEN aus der Dauerfinanzierung erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 7.300 T€. Diese Veränderung ist maßgeblich mit der Neuvalutierung von 18.958 T€ im Rahmen von Unternehmens- und Objektfinanzierungsmitteln für Neubauten und den planmäßigen Tilgungen von 7.567 T€, Rückführungen von 1.938 T€ sowie Tilgungsnachlässen von 1.594 und Tilgungszuschüssen von 599 T€ verbunden. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern handelt es sich im Wesentlichen um satzungsgemäße Guthaben aus nicht ausgezahlter Dividende von 4.536 T€ (Vorjahr: 4.429 T€). Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 37
4.3 FINANZLAGE DIE NACHFOLGENDE AUFGLIEDERUNG der Bilanz zum 31. Dezember 2025 nach Fristigkeiten zeigt folgende Deckungsverhältnisse: Stichtagsliquidität Geschäftsjahr T€ Vorjahr T€ Veränderung T€ Langfristiger Bereich Vermögenswerte 288.334 277.716 10.618 Finanzierungsmittel 283.574 272.286 11.288 Deckung -4.760 -5.430 670 Kurzfristiger Bereich Finanzmittelbestand (flüssige Mittel) 1.439 1.781 -342 Übrige kurzfristig realisierbare Vermögensgegenstände 12.306 13.179 -873 Kurzfristige Verbindlichkeiten 18.505 20.390 -1.969 Stichtagsliquidität -4.760 -5.430 670 DIE LIQUIDITÄTSLAGE ermöglichte 2025 die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. So waren Finanzmittel für notwendige Investitionen grundsätzlich verfügbar. Zum Bilanzstichtag stehen aus einem gewährten Rahmenkredit von 16.000 T€ der gesamten Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen noch 7.280 T€ zur Verfügung. 38
4.4 LEISTUNGSINDIKATOREN DIE FÜR DIE GENOSSENSCHAFT BEDEUTSAMEN LEISTUNGSINDIKATOREN stellen sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt dar: in 2025 2024 2023 Eigenkapitalquote % 34,19 34,49 35,33 Eigenkapitalrentabilität % 2,85 2,35 2,58 Gesamtkapitalrentabilität % 2,11 1,87 1,91 Durchschnittliche Wohnungsmiete € p.m./m² 5,96 5,64 5,63 Durchschnittliche Instandhaltungskosten € p.a./m² 20,31 20,24 20,69 Fluktuationsquote % 7,20 6,61 7,43 Leerstandsquote am Bilanzstichtag % 2,03 1,94 1,96 Jahresergebnis T€ 2.965 2.376 2.561 Emissionen Wohnungsbestand Unternehmensgruppe (Scope 1, 2 und 3.3) klimabereinigt, marktbasiert Konzern kg CO₂äq/m² Wfl. n.n 29,4 29,8 FÜR DIE LAUFENDE BAUMAßNAHME in Lünen, Lange Str. 100, wurden als wesentliche Finanzierungsmaßnahme Darlehen in Höhe von insgesamt 20.300 T€ aufgenommen. Zum Bilanzstichtag waren hiervon 17.920 T€ valutiert. Für den zweiten Bauabschnitt der Baumaßnahme in Dortmund-Bövinghausen wurden als wesentliche Finanzierungsmaßnahme Darlehen in Höhe von 5.618 T€ aufgenommen. Diese sind zum Bilanzstichtag in voller Höhe valutiert. Im Geschäftsjahr erfolgten noch Auszahlungen von 4.118 T€ hierauf. Für im laufenden Geschäftsjahr durchgeführte energetische Sanierungen wurden Darlehen in Höhe von 2.040 T€ valutiert. Cashflow 2025 T€ 2024 T€ Jahresüberschuss 2.965 2.376 Abschreibungen 4.264 4.213 = Cashflow 7.229 6.589 planmäßige Tilgungen 7.567 7.020 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 39
BERICHT CHANCEN
RISIKO- UND CHANCENBERICHT 5.1 RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG RISIKOMANAGEMENTSYSTEM UND COMPLIANCE Der Vorstand hat ein Risikomanagementsystem eingeführt. Es ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken sowie die Handlungsfähigkeit des Unternehmens zu sichern. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren ermittelt und bewertet. Die Risiko- zonen sind definiert in Betriebsrisiken, allgemeine Marktrisiken sowie die Risiken der einzelnen Geschäftsfelder. Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance Management Systems. RISIKOANALYSE Die Wohnungswirtschaft sah sich im Jahr 2025 einem herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfeld gegenüber. Die deutsche Wirtschaft befindet sich nach wie vor in einer Phase geringer Wachstumsimpulse, was ein Risiko für Investitionen, Finanzierungskonditionen und die Nachfrageentwicklung im Wohnsegment darstellt. Auch das Bundesfinanzministerium beschreibt im ersten Quartal 2026 eine anhaltende wirtschaftliche Schwächephase mit gedämpfter Nachfrage im In- und Ausland, was sich mittelbar auf Bautätigkeit und Vermietungsumfeld auswirken kann. Der am 28.02.2026 begonnene Irankrieg wird Einfluss auf die Entwicklung der Wirtschaft haben. Die Auswirkungen auf die Genossenschaft sind noch nicht konkret absehbar. Um die starken Schwankungen der Energiepreise abzufedern, deckt die Genossenschaft die benötigte Energie über Kontingente, die zu unterschiedlichen Terminen eingekauft werden. Dadurch kann gewährleistet werden, dass der durchschnittliche Jahresmarktpreis für Energie mit unseren Mieter*innen über die Betriebskosten abgerechnet werden kann. 5 Lagebericht 2025 | Bauverein zu Lünen eG 41
Die stichtagsbezogenen Leerstände bewegen sich innerhalb der üblichen Schwankungsbreiten. Auch bei den Forderungen aus Vermietung treten lediglich Ausfälle in einem normalen, erwartbaren Rahmen auf. Die stabilen Leerstandsquoten sprechen für eine positive städtebauliche und soziale Entwicklung in den von der Genossenschaft bewirtschafteten Quartieren. Sie zeigen zugleich, dass sich weder die Fluktuation noch Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur spürbar nachteilig auf diese Wohngebiete ausgewirkt haben. Das geringe Angebot an verfügbarem Wohnraum führt zu einer sinkenden Umzugsbereitschaft, was sich in den Fluktuationsquoten widerspiegelt. Zusätzlich tragen die hohen Investitionen in den Bestand zu einer weiteren Reduzierung bei. Für die kommenden zwei Jahre ist daher nicht mit steigenden Leerstands- oder Fluktuationszahlen zu rechnen, ebenso wenig mit entsprechenden Mietausfällen in diesem Zusammenhang. BEI NEUVERMIETUNGEN von Wohnungen und Garagen erfolgt eine standardisierte Bonitätsprüfung potenzieller Mieter*innen. Darüber hinaus stellt die Leerstandsreduktion durch aktives Asset- und Portfoliomanagement ein strategisches Ziel dar und reduziert so auf der einen Seite die Leerstandskosten und realisiert gleichzeitig vorhandene Mietpotenziale. Durch die aktive Betreuung des Portfolios bis hin zu nachhaltiger Bestandsmieter*innenpflege sichert die Genossenschaft kontinuierliche Zahlungseingänge und kann zeitnah möglichen Versäumnisausfällen entgegenwirken. Das Risiko von Mietausfällen ist unter marktüblichen Bedingungen nur in Einzelfällen vorhanden und in seiner Gesamtheit als gering zu erachten. Weitere Vermietungsrisiken zeichnen sich derzeit nicht ab. Die Genossenschaft wird diese Prozesse weiterhin verfolgen, um frühzeitig und angemessen reagieren zu können. Darüber hinaus wird weiterhin mithilfe gezielter Förderungsmaßnahmen die Stabilität der sozialen Struktur im Bestand gestärkt. BEI DEN LANGFRISTIGEN FREMDMITTELN handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Ein Zinsänderungsrisiko besteht im Wesentlichen im Hinblick auf zukünftige Refinanzierungen auslaufender Kredite. Die Genossenschaft beobachtet das Marktumfeld, um sich durch Refinanzierungen von langfristigen Krediten zu günstigen Konditionen vor diesem Risiko abzusichern. Dies geschieht in Form langfristiger Festzinssatzkredite bzw. zu 100 % abgesicherte variabel verzinsliche Darlehen. Insgesamt hält sich das Zinsänderungsrisiko aufgrund steigender Tilgungsanteile in beschränktem Rahmen. Ausfallrisiken sind nicht zu verzeichnen. Darüber hinaus wird die Zinsentwicklung durch das Risikomanagementsystem fortlaufend beobachtet und überprüft. Wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken ist die Genossenschaft aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen grundsätzlich nicht ausgesetzt. 42
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